春节过后,深圳楼市在3月迎来一波“小阳春”行情,深圳市场成交规模回升,二手房市场火热。同时,4月19日,中共中央政治局召开会议,继去年七月中央重要会议提出“坚决遏制房价上涨”之后,本次会议重提“房住不炒”,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,房地产调控政策持续收紧。

  新一轮中央经济会议为“回暖”的房地产市场带来了变数。在政策调控的背景下,楼市这股回暖行情能否持续,未来深圳楼市将如何发展?

  深圳近期楼市升温,成交量回升

  3月,深圳楼市迎来了一股“暖流”。随着春节假期的结束,房企推盘意愿明显增强,同时在《粤港澳大湾区发展规划纲要》政策利好的带动下,深圳市场成交规模回升,2019年一季度,深圳市场共成交商品住宅68.4万㎡,同比增长21.4%。

  图:2011-2019年一季度深圳市商品住宅月度成交走势

  一季度深圳二手房市场同样成交活跃度回升,成交套数环比大幅增长127.9%,成交面积环比增长120.7%,2019年3月深圳二手房参考均价为58431元/㎡,同比增长8.1%,涨幅明显。

  图:2015-2019年3月深圳二手商品住宅成交量月度走势

  虽然成交量持续增长,但深圳商品住宅成交价格基本没有大幅度变化,3月成交均价为54005元/㎡,环比微跌0.4%,保持长期稳定。

  图:2011-2019年3月深圳商品住宅成交价格月度走势

  在四个一线城市中,深圳受限于可开发土地资源的短缺,一季度住宅成交规模体量68.4万㎡,远远小于其他三个一线城市,广州同期成交量最多,超过200万㎡;一季度深圳成交量同比增长21.4%,在增幅上除北京市成交量同比增幅超一倍外,其余三个一线城市增幅均处于同一水平。

  图:2019年一季度一线城市成交量对比

  在成交价格方面,深圳一季度住宅均价高于北京和广州,略小于上海,但深圳的均价增长幅度同比仅为5%,远小于其他一线城市,处于严格的调控状态下。

  图:2019年一季度一线城市成交均价对比

  2019年一季度深圳共成交6866套商品住宅,其中,面积70-100㎡、总价300-600万元的刚需小户型为市场成交主力,合计占比约7-8成。

  表:深圳一季度成交住宅各面积和价格段的占比情况

  除了刚需产品外,豪宅产品也实现了热销。2019年4月,绿景红树湾壹号和半岛城邦4期等豪宅均实现热销,再一次反映了深圳客户的强大购买力。在调控政策影响的情况下,新房价格受限价影响,往往与二手房价格倒挂,同时由于高端住宅长期处于“供不应求”状态,因此一些地段优越、占据优质资源、性价比极高的楼盘大受欢迎。

  投资升温,热点城市成投资重点

  深圳楼市的回暖现象不是孤立存在的,近期部分热点城市房地产行业均有升温迹象。4月17日,国家统计局公布的第一季度经济数据显示,2019年1至3月份,全国房地产开发投资额共23803亿元,同比增长11.8%,增速创下自2014年12月份以来新高。房地产开发投资继续保持强势。

  在全国土地市场中,各线城市热度开始分化,一二线城市热度提升,三四线城市降幅明显。通过监测20家品牌房企一季度的拿地情况,可以发现,房地产企业在一二线城市拿地竞争强度增加,一二线城市拿地金额占比提升,三四线城市拿地积极性明显减弱。2019年一季度企业在三四线城市的拿地金额占比仅21.3%,较去年全年下降了 10.3 个百分点。而一二线城市成为房企投资拿地的重心,20 家品牌房企一季度在二线城市拿地金额占比过半,为 58.5%;一线城市拿地金额占比升至 20.3%。

  图:2013-2019年一季度20家代表企业拿地金额在各等级城市的分布

  注:代表企业包括:万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀

  一系列数据表明,当前全国房地产市场在调控下保持稳定,但部分一二线热点城市有升温行情,各城市楼市走势出现分化。一二线热点城市仍是重点投资对象。

  一线城市中,在土地市场上,深圳受限于土地资源紧缺,一季度无住宅用地推出和成交,土地供应量远远小于其他一线城市。土地供应的不足使得深圳房地产市场长期处于供不应求的状态,一季度销供比为1.14;供小于求的局面促使开发商转向商务公寓、城市更新等其他方式获取土地资源,也使得深圳房价长期保持稳定,大幅回跌的情况很难出现。

  图:2019年一季度一线城市商品房用地推出及成交面积

“小阳春”背后是政策红利与需求增加

  “小阳春”背后是政策红利与需求增加

  深圳近期楼市回暖的一个重要因素是《粤港澳大湾区发展规划纲要》的正式出炉。

  《粤港澳大湾区发展规划纲要》勾勒出粤港澳地区的未来发展蓝图,规划打造国际一流湾区,建设世界级城市群,对于珠三角城市群的发展无疑是重大利好。

  深圳在大湾区中扮演着重要角色,2018年深圳生产总值突破2.4万亿元,首次超过香港,深圳经济总量跃居粤港澳大湾区第一城,更进一步增强了公众对于深圳未来发展的信心。

  图:从NASA灯光图可以看出,粤港澳大湾区早已连成一片

数据来源:中指研究院,中指地主系统数据来源:中指研究院,中指地主系统

  除此之外,本次楼市“回暖”行情,也受房贷利率下调的影响。2019年春节后,深圳多家银行多次下调首套房贷利率。本次下调不仅范围广,幅度也大,深圳26家商业银行将首套房贷利率下调至基准利率上浮4%—10%之间,使得一些原本观望犹豫的首次置业者及有换房需求的客户纷纷出手。

  深圳楼市成交量的反弹,人口持续增加也有一定的影响。近年来,各大城市纷纷开始“抢人大战”,以增加城市人口,提升城市活力。2018年,深圳以49.83万的人口增量,夺得城市人口争夺战的冠军,其中,应届大学生等各类人才达28.5万,占比近六成。可以看出,无论是人口增量还是增速上,深圳均位于前位,体现了其强大的吸引力。近年来人口的大量流入,尤其是年轻人口,为深圳这座移民城市提供长久的人口红利,也为房地产市场带来了大量刚需需求。

  调控下楼市保持稳定,回暖或难以持续

  新一轮中央经济会议后,房地产调控政策持续收紧,对于近期“升温“的热点城市将产生影响。如果将目光聚焦于深圳楼市,可以发现,今年的这一波回暖的背后是2018年深圳城市人口大幅增加和诸多利好政策的影响。《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布使得购房者坚定了深圳发展向好的信心,优质的豪宅产品大受欢迎,而人口增量以及房贷利率下调带来更多的购房需求。

  受政策红利的影响,深圳房地产市场或将仍有一段时间的升温,体现在成交量的增加,但这一波“回暖”行情持续性较弱,或因受到调控政策的影响而终结。受可开发土地资源不足和政府强有力的调控政策两个因素的双重影响,深圳房价长期处于稳定状态,因此未来房价将继续维持稳定状态,大涨大跌的可能性不大。长期来看,在人口红利与政策红利的刺激下,随着大湾区众多政策及项目的落地,深圳整体经济若无意外将长期向好,或带动房地产市场的长期繁荣。